.La pérdida de las tierras comunes

La gestión territorial por medio de enfiteusis continúa hasta entrado el siglo XIX. Sin embargo, durante el período de guerra civil, la venta de tierras públicas fue considerada una importante fuente de recursos destinados a la campaña política y militar del gobierno provincial. Los terrenos cedidos en enfiteusis fueron enajenados (Ferreyra 2016) en un proceso iniciado en 1827,

para subvenir a las urgencias del Estado y gastos de guerra, a fin de hacer efectivo el levantamiento de las tropas, sin lo cual no se puede asegurar la Provincia contra los ataques que le amenaza el absolutismo (Luque Colombres 1980, 434).

La enajenación de las tierras fiscales para su venta a particulares descarta expresamente figuras como la donación, el arrendamiento y la enfiteusis, restringiéndose a la venta por vía privada (también se evitan los remates abiertos al público). Geisse (1986, 22) afirma que

en toda Hispanoamérica fue éste un período de expropiación de tierras indígenas, de eliminación de tierras campesinas, de cercamientos y de reducción de tierras entregadas en usufructo al trabajador agrícola (...) [y] a la desaparición de los mayorazgos se sumaría la de las tierras comunales, ejidos y dehesas.

Antes de 1880, el Estado provincial se había desprendido de toda la tierra fiscal, con el fundamento de eliminar bienes improductivos y destinar los fondos obtenidos a inversiones públicas acuciantes (Frías 1986, 118-120). “[En la década de 1880,] la compraventa de tierra, tanto urbana como rural, se convirtió en uno de los principales destinos de inversión, facilitada por el crédito bancario” (Boixadós 2000, 20), otorgado gracias a los fondos y empréstitos de origen extranjero recibidos en esos años.

Este proceso no solo enajenó los TPU comunales, además incluyó procesos de despojo y acumulación por desposesión, como en el caso de La Toma: en 1885 el Estado provincial expropió las tierras propiedad de comunidades indígenas prácticamente en toda la provincia de Córdoba (Tell y Olañeta 2016, 210). El proceso se fundamentó en que

el modo de ser actual de las dichas poblaciones en común, es notoriamente perjudicial a los propios accionistas comuneros y a los intereses generales (...)
Estas comunidades son estanques de barbarie en medio de la población civilizada. Se limitan a cultivar la tierra en la cantidad necesaria para asegurar los alimentos durante el año (...) Dividir la propiedad común, señalar a cada comunero el lote que le corresponde (...) y distribuir el dividendo, es entregar al cultivo una superficie de tierra e incorporar al trabajo y movimiento general a una agrupación de hombres útiles entrelazados por la atmósfera de quietud e inmovilidad en que se desenvuelven (Cárcano 1886 cit. en Boixadós 2000, 93).

El Estado provincial justificó así la privatización de estas tierras:

En aras del “progreso” y de la “productividad”, y en contraposición a una forma de tenencia comunal que calificó de estéril. La comunidad se desintegró y los condóminos, que usufructuaban 8000 hectáreas, ahora eran adjudicatarios [cada uno] de una parcela de 1250 metros cuadrados. Mientras que el erario público se resarció enormemente de los gastos de expropiación, los mayores beneficios recayeron en los particulares que pudieron acumular, revender o hacer producir [estas] extensas superficies mensuradas y demarcadas, combinando la actividad agrícola y/o de la construcción, utilizando el nuevo sistema de riego (Boixadós 2000, 101).

Lo anterior abre otra cuestión álgida de este proceso: los beneficios financieros generados por introducir las tierras comunes de la ciudad en el mercado inmobiliario privado son monopolizados por un grupo específico (y reducido) de agentes, como veremos a continuación.

Crecimiento y especulación inmobiliaria

A finales del siglo XIX, terminado el período de reorganización nacional, el Estado tomó por principal política económica la orientación liberal hacia los mercados externos, por medio de la extensión de la industria ganadera pampeana, la industrialización de la producción de carne cerca del puerto y la apertura comercial. En este período, Córdoba se configuró como un nodo de comunicaciones e intercambio comercial del interior, que conectaba el norte y el oeste del país con los puertos de Rosario y Buenos Aires. La red metropolitana colonial –con base en el sistema de caminos y vehículos de tracción a sangre– se complementaba con la red regional y nacional de rutas y ferrocarriles.

El crecimiento económico de los productores rurales y exportadores, y un incipiente proceso de industrialización derivado de la agricultura y la ganadería, estuvo acompañado por el crecimiento demográfico producido por la inmigración –impulsada como política del Estado nacional– (Boccolini 2017a). Tal como mostró el gráfico 1, la población de 8449 habitantes en 1814 crece a 34 458 habitantes en 1869 (un año antes de la llegada del ferrocarril a la ciudad) y a 134 935 habitantes en 1914, de los cuales 26% eran inmigrantes.7

Como consecuencia, hasta las primeras décadas del siglo XX se produjo un crecimiento territorial y demográfico de la ciudad; la primera gran expansión de su área urbanizada. La trama urbana avanzó sobre las tierras altas alrededor del núcleo fundacional. Las nuevas actividades industriales y de servicios, junto a la nueva población, se localizaban en las tierras sobre las barrancas, al norte, y a las orillas del río Suquía, al este y al oeste de la ciudad.

Al principio, la producción hortícola se extendía a las tierras vacantes en las áreas explotadas hasta ese momento. En 1870, la zona de quintas, al oeste, se complementó con las quintas ubicadas en San Vicente,8 al este de la ciudad, regadas por el río y un nuevo sistema de acequias.La expansión territorial fue consecuencia también de la llegada de capitales internacionales, explicada mayormente “por la abundancia de oferta en los mercados europeos, que buscaban mayores ganancias en los países periféricos” (Boixadós 2000, 41). Esos capitales ingresaban de dos formas.

Una de ellas eran los empréstitos al Estado provincial y nacional, que invertía en obras de infraestructura y servicios urbanos y regionales –parte del proceso higienista de “modernización urbana”–9 y en la consolidación de la red de flujos productivos a escala nacional. Esto produjo una enorme valorización del suelo urbano y periurbano beneficiado por esas obras (Boixadós 2000). Sumado a la relativa facilidad de incorporar a las nuevas urbanizaciones los beneficios tecnológicos de infraestructura y servicios “modernos” –a diferencia de las dificultades en el área urbana de origen colonial–, ello fomenta la inversión en proyectos de urbanización en los TPU.

Por otro lado, los capitales extranjeros tomaban –a través de los bancos locales– la forma de cédulas hipotecarias y créditos otorgados a individuos y sociedades particulares para la compra de tierras. Esto favorecía la especulación inmobiliaria con los terrenos recientemente urbanizados, retroalimentando la valorización de estas tierras cada vez más (Boixadós y Gabetta 1985, 76-78).

Pronto fueron ocupados los terrenos periurbanos más accesibles, con urbanizaciones urbanas y suburbanas (Barrios Pueblo, General Paz, Alta Córdoba, etc.), a medida que la red vial y de transporte público se extiende desde el centro de la ciudad hacia la periferia, superando la barrera del río Suquía y las barrancas, tal como muestra la imagen 4. Nótese cómo, a diferencia de las cartas del siglo XVI a XVII utilizadas como fuente de los mapas 1 al 4, esta carta considera los TPU no urbanizados como espacios indefinidos, tendencia que continúa hasta hoy.

Imagen 4. Carta de Córdoba (1923)

Fuente: Carrasco (1927).

La política estatal de promoción de actividades inmobiliarias y de urbanización de tierras periurbanas se basa en consideraciones higienistas y de control social –evitar el hacinamiento de la población y la consiguiente tugurización del área urbana existente– (Boccolini 2017b). Sin embargo, las facilidades financieras para invertir en este tipo de operaciones y la alta rentabilidad conseguida conducen a que el crecimiento territorial del área urbana y periurbana durante este período sea superior a la demanda de suelo urbanizado o productivo que podría suponerse, debido al crecimiento de población. Esto puede observarse al contrastar los gráficos 1 y 2.

Dique San Roque y canales de riego

La urbanización de Villa Revol y San Carlos es solo una pequeña muestra de la importante reestructuración de los TPU, consecuencia de la construcción del dique San Roque y sus canales. El proyecto sirve para proveer de agua potable a la ciudad, pero además transforma las tierras altas sobre las barrancas al norte y al sur11 en terrenos bajo riego, que pueden ser ocupados con producción frutihortícola para el mercado local. Estas tierras comunes habían permanecido “ociosas” y habían sido vendidas a particulares a precios muy bajos, pero multiplicaron su precio a partir de que se anunció el proyecto, generando ganancias extraordinarias a sus propietarios. Al momento en que comenzó a operar el sistema de riego, 1004 ha del área irrigada pertenecían a Bialet Massé, el ingeniero encargado de su construcción y proveedor de materiales a la obra; 1418 ha, a Luis Revol, director de la Oficina de Irrigación; y 529 ha a Cassaffousth, autor del proyecto y luego director de la Oficina de Irrigación, que sucedió a Revol (Frías 1986, 350-352).

Como resultado de las mejoras obtenidas por esta obra, la ciudad extendió los TPU, sobre todo al oeste y norte de la ciudad, tal como muestra el mapa 5. Se puebla el actual Alto Alberdi y La Toma –en los terrenos expropiados a los nativos– (2). Las localidades de Ferreyra (9), San Martín (11), Villa Cabrera, Alta Córdoba (12) y Villa Rodríguez del Busto también desarrollan un importante sector de quintas, gracias a los canales y al tendido del puente Juárez Celman sobre el Suquía, desde el área central de la ciudad, al igual que Las Rosas (10), con zona de quintas y residencias de fin de semana. Por su parte, al sur se urbanizan los alrededores de la Estación Las Flores (8); Revol instala el Centro Agrícola San Carlos y funda Villa San Carlos y Villa Revol (7).

Mapa 5. Carta de Córdoba c 1901*

Fuente: Elaborado por Sara M. Boccolini (2018) con base en planos y cartas digitalizados suministrados por la Dirección de Catastro de la Provincia de Córdoba.

Leyenda:
1. Área urbana original.
2. Trazado de La Toma luego de ser expropiadas las tierras, en 1885, según plano Weiler de 1890. Solo se otorgaron 13 ha a los habitantes originales.
3. Proyecto de Parque Sarmiento.
4 y 5. Hipódromos.
6. San Vicente.
7. Villa Revol.
8. Estación Las Flores.
9. Ferreyra.
10. Las Rosas (hoy barrio Cerro de Las Rosas).
11. San Martín.
12. Alta Córdoba.
13. Trazado del ejido actual.
*Área urbanizada: Plano de Córdoba (Potel Junot 1878); Plano de Córdoba, sus alrededores y ensanches proyectados (Albarracín 1889); Plano catastral de Córdoba y las villas que la rodean (Weiler 1890).
Área periurbana: Plano general del nuevo municipio capital (Caraffa 1894); Plano catastral de Córdoba y sus alrededores (De Chapeaurouge 1901).
Sistema de ferrocarriles, diques y canales: Plano de IPLAM (2015).

Más allá del ejido municipal, se desarrollan Villa Allende y Arguello, al noroeste. Además, la extensión del sistema de riego desde Cosquín hasta la Estancia Caroya, en 1900 (Frías 1986, 440), favoreció la explotación hortícola en ese territorio, lo que dio lugar a los pueblos Colonia Caroya y Jesús María.

Entonces, si bien el área urbanizada avanzó sobre las antiguas tierras productivas, las obras de infraestructura de riego y transporte permitieron que la producción hortícola se expandiera prácticamente a todo el territorio circundante dentro del ejido municipal y adyacente, ya no bajo el modelo de tierras comunes, sino como minifundios medianos y pequeños. Estos fueron ocupados tanto por población criolla como por las familias de inmigrantes que llegaban a Córdoba, en lo que luego se conocerían como las “quintas de los gringos”.

En el año 1886, la provincia de Córdoba instauró la figura de las colonias, modalidad de entrega de tierras agrícolas y beneficios impositivos para el asentamiento de grupos de familias migrantes de Europa. Los grandes latifundios en que se había dividido la tierra ejidal para su venta comenzaron a subdividirse en minifundios cada vez más pequeños, para su venta a los nuevos habitantes, que los explotaban con producción hortícola intensiva familiar. En 1901 se registraban 9408 propiedades dentro del ejido municipal; el 97% de las propiedades mayores a una ha (es decir, de uso no urbano) tenía entre una y 200 ha, por lo que en ese período eran casi excluyentes las medianas unidades productivas (Frías 1986, 442).12

La organización de estas unidades productivas familiares y el paisaje de quintas que emerge dominando los TPU comienza a reconocerse como el cinturón verde de Córdoba.

Especulación con remanentes vacantes de tierra

Sin importar cuán grande es la ganancia en proyectos de urbanización de tierra periurbana, o en loteos de quintas en las tierras que ahora acceden a sistemas de regadío, muchos terrenos periurbanos se mantienen en reserva,13 como parte de un proceso de especulación inmobiliaria que sigue hasta hoy. Este es característico del proceso de urbanización no solo de Córdoba, sino de la mayoría de las ciudades latinoamericanas. Los bolsones de tierra vacante son una de las manifestaciones más contundentes de la lógica de especulación inmobiliaria llevada adelante explícitamente por propietarios de la tierra.

Debido a ello, el área urbanizada se extiende cada vez más en los TPU, siguiendo un modelo disperso y fragmentado de urbanizaciones y bolsones de reserva, que aumentan cada vez más el valor del suelo periurbano y obligan a los productores a reinstalarse cada vez más lejos del centro urbano. Como consecuencia, el cinturón verde sigue expandiéndose más allá del ejido municipal, pero también comienza a disgregarse, cuando algunos minifundios se urbanizan y otros se dejan improductivos.
La dispersión del área fruti-hortícola en un territorio mayor aumenta en forma constante la distancia a los mercados y requiere mayor inversión en nueva infraestructura (de riego, vial), aumentando los costos de transporte desde y hacia la ciudad. En consecuencia, los alimentos producidos en este modelo comienzan a encarecerse, y pierden competitividad con respecto a los producidos industrialmente en áreas más alejadas de la región, del país, e incluso de Latinoamérica.

Avance del territorio de producción agrícola extensiva para exportación

Debido a condiciones macroestructurales económico-productivas de Argentina y su posicionamiento como productor agrícola para exportación, la producción rural extensiva –propia de territorios rurales alejados de los centros urbanos– también transforma los TPU.

La plantación, la ganadería y la agricultura cerealera aumentaron sus requerimientos de tierra para una producción especializada. En los espacios rurales poblados, el cambio de uso de la tierra debió producirse a expensas de las tierras de labranza dedicadas a cultivos de subsistencia (…) procesos que se agudizaron a fines de siglo, extendiéndose hasta comienzos del siglo XX (Boixadós y Gabetta 1985, 16).

Como resultado, los minifundios hortícolas –de producción familiar, a pequeña y mediana escala, con limitaciones en cuanto rentabilidad y posibilidades de reinversión– también pierden competitividad frente al modelo de producción agrícola extensiva, por lo que las pequeñas unidades son vendidas o rentadas para explotarse con agricultura industrial para mercados nacionales y extranjeros.

Consideraciones finales sobre estos procesos

Es evidente, entonces, que desde comienzos del siglo XX emergen tendencias claras que estructurarán el desarrollo espacial de los TPU de producción hortícola hasta la actualidad. En primer lugar está el proceso de avance tipo “tenaza” sobre el cinturón verde de Córdoba. Por un lado, por el avance del área urbanizada destinada al mercado inmobiliario (o bolsones vacantes sujetos a especulación), impulsado por los mayores beneficios de urbanizar tierras que ya poseen infraestructura de conectividad y acceso a servicios básicos. Ello favorecería especialmente la urbanización de TPU de producción hortícola por sobre otros, con la consiguiente pérdida de áreas productivas cercanas, el abandono de la infraestructura de riego existente –que obliga a extenderla en nuevos territorios– y la pérdida del patrimonio ambiental y productivo que significa para la comunidad. Por otro lado, por el proceso de transformación de minifundios productivos hortícolas intensivos en latifundios destinados a la producción agrícola extensiva, que producen un avance de la frontera agrícola desde los campos de la periferia sobre el cinturón verde, con lo cual emergen conflictos ambientales/sanitarios cada vez más graves (Boixadós 2006; Geisse 1986; Hardoy 1972).

En segundo lugar está la desintegración del territorio de producción hortícola periurbano y su relocalización/recomposición alrededor de centros urbanos del área metropolitana cada vez más lejanos de esta (Río Primero, Villa María, Capilla de los Remedios, etc.) y en otras provincias (oasis, cuencas y cinturones verdes de Mendoza, La Plata, Salta, Tucumán, etc.) (Giobellina 2018). Su consecuencia es el aumento del costo social de aprovisionamiento de alimentos frescos.

Además, hay tendencias que ocupan actualmente a numerosas investigaciones sobre el escenario actual de nuestras regiones metropolitanas, como el proceso de urbanización de capitales, la concentración de los beneficios de la urbanización por monopolios de clase o de capital político y la acumulación por desposesión de los bienes comunes de una ciudad. Esta investigación muestra que esos procesos pueden rastrearse lejos en el tiempo, en la enajenación de ejidos comunales del siglo XIX, la desposesión de La Toma y aún más allá, con la cesión a particulares por enfiteusis, en el siglo XVIII.

Estos procesos resultan de la continuidad de políticas que favorecen el crecimiento urbano, basado no tanto en la demanda de hábitat urbano, sino en las expectativas de rentabilidad que proporcionan los proyectos de urbanización de TPU, gracias a determinadas condiciones macro-estructurales (Boccolini 2017c). Ello estaría correlacionado con la paulatina invisibilización de los TPU de producción hortícola como parte necesaria de la estructura urbana, y la representación de los TPU como espacio de reserva para el crecimiento del área urbanizada, lo cual se traduce en la falta de políticas urbanas que promuevan su conservación y desarrollo.

Dichas tendencias reflejan un modelo de desarrollo urbano que no reconoce el valor que tiene para la comunidad, en su conjunto, el acceso a servicios esenciales. En esta investigación se enfatiza en los alimentos frescos de proximidad, pero podrían incluirse el agua potable, la obtención de materiales y energía, y otros servicios ecosistémicos mencionados inicialmente. Es necesario complementar el análisis con investigaciones que exploren las otras dimensiones específicas de los TPU.

De la misma forma, debido a la intensidad de los procesos de expulsión y despojo registrados, este análisis espacial-cartográfico debe complementarse con instancias futuras de investigación, con foco en las condiciones socioeconómicas y políticas de los grupos humanos que sucesivamente intervinieron en estos territorios.

Por último, se considera que uno de los aportes más importantes de esta investigación es visibilizar el hecho de que un modelo urbano no limitado a un área urbanizada, que integre su periferia como interfase necesaria para su desarrollo y subsistencia, no es una meta abstracta a alcanzar. Es un modelo histórico concreto, que puede ser repensado críticamente, de acuerdo con el escenario actual, para lograr un desarrollo urbano y regional más sostenible.

Agradecimiento

Las autoras quieren destacar el aporte de la Ing. Agr. Mónica Parada, por facilitar el acceso a las cartas y mapas históricos digitalizados para esta investigación.

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3 Los jesuitas crearon la Provincia Jesuítica del Paraguay en 1603. Su sede central estaba en Córdoba, donde instalaron 16 establecimientos productivos agrícolas, que sostenían las actividades de la orden, entre las que se encontraban las del Colegio Máximo (actual Universidad Nacional de Córdoba) (Mayo 1994).

4 Hacia mediados del siglo XVI, el área estaba habitada por el pueblo comechingón. Eran agricultores sedentarios, cuyos cultivos principales fueron el maíz y los porotos (con riego artificial), complementados con la recolección de la algarroba y el chañar, y la cría de pequeños animales.

5 En Argentina, este instrumento jurídico tiene vigencia hasta la entrada en vigor del Código Civil, en 1871, aunque subsistieron los contratos de enfiteusis existentes en ese momento (Levaggi 2012).

6 En 1844, 52 propiedades usaban este sistema de riego (Frías 1986, 78)